Compravendite residenziali 2023

Nel 2023 il mercato residenziale ha subìto una contrazione, già annunciata dall’andamento dei tassi di interesse sui mutui per acquisto abitazione. Si è infatti registrato un calo delle compravendite del -9,7% rispetto al 2022, per un totale di 709.591 transazioni (dati Agenzia delle Entrate). In particolare, sono state rilevate 166.828 transazioni nel primo trimestre (-8,3% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente), 184.116 nel secondo trimestre (-16,1%), 157.024 nel terzo trimestre (-10,5%). Nel quarto trimestre, con 201.623 transazioni, la diminuzioneè più contenuta dei precedenti tre trimestri, registrando una variazione del -3,3%.

“Rispetto alle previsioni dell’anno che sembravano essere più severe, la battuta d’arresto delle compravendite residenziali è stata contenuta, anche alla luce della contrazione del volume di erogato dei mutui.

Il mercato ha tenuto perché la domanda di abitazione di qualità è molto elevata. La leva finanziaria rimane fondamentale per gran parte delle famiglie, ma il mercato tenderà a normalizzarsi, almeno per un paio di anni, su tassi di interesse medi intorno al 2,5%”.

Tuttavia i valori sono positivi rispetto sia al 2019 (+17%),sia alla media degli ultimi 10 anni che vede il 2023 in crescita del +24%, posizionandosi come il terzo anno migliore del periodo subito dopo gli anni record del 2021 e 2022.

Compravendite di case in Italia

Nel 2023 tutte le macroaree hanno riscontrato una variazione negativa: -10% al Nord, -13,1% al Centro e -6,2% al Sud. Nel complesso i capoluoghi presentano una variazione del -10,7%, mentre i non capoluoghi del -9,2%. Guardando alle maggiori città italiane per popolazione, complessivamente nel 2023 si sono registrate 115.030 transazioni, -11,9% rispetto al 2022. Contestualmente, le medesime province hanno registrato una variazione del -10,3% rispetto al 2022. Tutte le città hanno segnato un trend negativo: Bari (-19,1%), seguita da Bologna (-16,1%), Roma (-14,4%), Milano (-13,2%), Firenze (-12,8%), Padova (-12,7%), Genova (-8,0%), Torino (-7,8%), Palermo (-5,2%) e Napoli (-4,4%).

I prezzi delle case in Italia

A livello di prezzi, il secondo semestre 2023 ha visto una variazione media intorno al +0,1%, sostanzialmente stabile rispetto all’H1 2023, con una variazione media annuale di +0,2%.

Considerando la variazione semestrale, nel secondo semestre 2023 tutte le grandi città hanno registrato valori stabili. 

Stabili anche i tempi medi di vendita nelle grandi città intorno ai 4,3 mesi, cosi come gli sconti medi di chiusura della trattativa fermi al 10,5%.

Previsioni per il mercato residenziale

Con oltre 700.000 compravendite, si conclude un anno in cui il mercato immobiliare ha dovuto fare i conti con un livello di tassi di interesse a cui non era più abituato. Il 2023 dà il via a un ciclo immobiliare diverso dal triennio pandemico (2020-2022)e che, almeno per un paio d’anni, dovrà normalizzarsi a tassi che oscilleranno intorno a una media del 2,5%, fin quando le preoccupazioni della BCE non saranno completamente rientrate rispetto all’andamento della curva inflattiva.

La domanda residenziale oggi è ancora più esigente, vista la consapevolezza da parte delle famiglie italiane di vivere in abitazioni che spesso non rispondono più alle necessità odierne

di carattere energetico, di flessibilità degli spazi, di comfort abitativo e di innovazione tecnologica.    Rimangono solidi i fondamentali economici dell’Italia che suggeriscono delle schiarite dello scenario macro-economico, con il Pil che per il 2024 si attesterà sullo 0,7% (il più alto d’Europa e terzo anno di fila migliore della Germania), l’inflazione che lo scorso febbraio ha raggiunto il livello più basso d’Europa (+0,8%) e il numero di occupati che continua a crescere, soprattutto in termini di nuovi contratti a tempo indeterminato (+2,4%). In questo contesto, e alla luce del calo dell’inflazione che porterebbe la BCE verso un primo taglio del tasso di interesse di 25 basis point tra giugno e settembre di quest’anno, le attese per il futuro rimangono quindi ottimistiche. Il mercato residenziale vedrà infatti per il 2024 un livello di compravendite che dovrebbe attestarsi ancora oltre le 700 mila.

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Le città italiane con la qualità di vita più alta:

Brescia

Ad aggiudicarsi il titolo di città più felice d’Italia è Brescia. In particolare, a Brescia ci sono 3.061 ore di sole ogni anno, che è il valore più alto di tutta la classifica. Inoltre, i residenti hanno a disposizione molto spazio all’aperto, poiché la città ha 30 parchi, che equivale a 1,52 spazi verdi ogni 10.000 persone, il secondo valore più alto tra tutte le città.

Firenze

Al secondo posto c’è la città toscana di Firenze, con un’aspettativa media di vita che arriva fino a 84 anni, la più alta di tutte. La città gode anche del più alto tasso di occupazione, pari al 78%. Per i bambini che potrebbero aver bisogno di ulteriore sostegno, a causa di disabilità fisiche o di diversi stili di apprendimento, quasi la metà (45%) delle scuole di Firenze sono anch’esse considerate accessibili.

Parma

Con un tasso di occupazione al 76% e il 45% delle scuole accessibili, Parma è al terzo posto. Per chi fosse interessato a tenersi in forma, la città settentrionale dispone anche di due palestre, piscine e spa ogni 10.000 residenti.

Modena e Prato

Al quarto posto c’è Modena, con un’aspettativa media di vita di 83,5 anni tra i residenti, seguita da Prato al quinto posto. Sebbene il denaro non sia sempre uguale alla felicità, i residenti di Prato godono dello stipendio medio più alto di tutte le città tra le prime cinque, pari a 1.750 euro al mese al netto delle tasse.

Ecco la classifica completa delle città con migliore qualità della vita:

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Come utilizzare il fotovoltaico in inverno

Per Nicolandrea Calabrese, responsabile del Laboratorio Enea di Efficienza energetica negli edifici e sviluppo urbano; “Il fotovoltaico può essere una valida soluzione per risparmiare in bolletta e salvaguardare l’ambiente anche in inverno, quando può fornire, in abbinamento alle pompe di calore elettriche, un contributo per riscaldare gli ambienti”. Calabrese, tuttavia, sottolinea anche come sia “fondamentale che a progettare l’impianto sia un professionista del settore”.

Gli impianti fotovoltaici, precisano gli esperti di Enea, sono in grado di funzionare bene anche durante l’inverno, proprio perché l’energia prodotta dipende dalla luce del sole, ma non dall’intensità del suo calore. Durante la stagione più fredda, però, l’impianto produce in misura minore perché ci sono meno ore di luce solare e la frequenza di giornate nuvolose o piovose è maggiore.

“In inverno è necessario ripensare il proprio modo di consumare energia. In estate paradossalmente è meno importante ‘saper usare’ l’impianto, visto che produce per tante ore al giorno e senza, in generale, le problematiche legate a condizioni meteorologiche avverse”, spiega Calabrese.

Le prestazioni del fotovoltaico in inverno

Secondo le rilevazioni diffuse da Enea, in una giornata tipo di novembre, un impianto fotovoltaico domestico standard da 4,5 kW riesce ad assicurare la massima potenza elettrica di progetto tra le ore 11 e le 14, mentre dopo le 16:30 non produce energia. Inoltre, è emerso che alle ore 12 il sistema di accumulo dell’energia prodotta è già completamente carico, per cui sarebbe opportuno, da quel momento in poi, consumare tutta l’energia elettrica prodotta.

Per chi dispone di un impianto fotovoltaico, anche se dotato di sistemi di accumulo elettrico, è fondamentale in inverno sincronizzare produzione e consumo, ricorrendo a soluzioni di domotica per avviare le pompe di calore elettriche e riscaldare gli ambienti nelle ore centrali della giornata, anche se non si è in casa.

“Se limitiamo l’uso di un impianto fotovoltaico domestico al solo periodo estivo, i tempi di ritorno dell’investimento si allungano. Se invece l’impianto viene ben gestito anche in inverno, è possibile rientrare dalla spesa in circa 6 anni”,

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In media, se un appartamento passa dalla classe G alla classe E, il suo prezzo di vendita al metro quadro aumenta del 4%, del 10% se dalla stessa classe G sale in classe C. Un aumento che arriva al 6% se un appartamento passa dalla classe E alla classe C e dell’8% se dalla classe D si passa alla classe B.

Considerando poi due estremi, esiste in media un delta prezzo del 21% tra appartamenti in classe G e appartamenti in classe A.

Mediamente, l’approdo in classe energetica A comporterebbe un notevole aumento del prezzo di vendita al metro di ogni appartamento, qualunque sia la classe energetica di provenienza: +13% dalla classe C alla classe A, che diventa +17% dalle classi E e D e +19% dalla classe F.

Perché conviene aumentare la classe energetica di una casa

Per un proprietario di edifici residenziali conviene in ogni caso a effettuare interventi di efficientamento energetico: esiste infatti un chiaro vantaggio economico, monetizzabile nel breve termine, ad effettuare interventi di riqualificazione. Dall’indagine è infatti evidente che una casa con classe energetica maggiore potrà “spuntare” un maggiore prezzo al metro quadro.

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